Суд підтвердив чинність містобудівних умов для ЖК Park Life біля Солом’янського парку

Рішення суду на користь забудовника

7 жовтня 2026 року Київський окружний адміністративний суд (КОАС) ухвалив рішення відмовити Державній інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) у задоволенні позовної заяви. Інспекція намагалася оскаржити містобудівні умови та обмеження (МУО), видані Департаментом містобудування та архітектури КМДА 24 вересня 2019 року для проєктування об’єктів на вулиці Генерала Шаповала, 1–3, поблизу Солом’янського парку.

Заявником на отримання цих документів виступало ТОВ «Смарт-Девелопмент», яке орендує відповідні ділянки. Чинність МУО є критичною для дозволу на будівництво, виданого у 2021 році Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) ТОВ «Смарт-Девелопмент» та її партнеру – ТОВ «Міськбудальянс». Саме ці компанії планують звести житловий комплекс (ЖК) «Park Life» під брендом девелопера «РІЕЛ». Раніше проєкт мав назву «CitiZen» і позиціонувався як апарт-готель, проте згодом відбувся ребрендинг.

Підстави для перевірки та зупинення документів

У березні 2024 року ДІАМ провела позапланову перевірку діяльності Департаменту містобудування та архітектури КМДА. 15 березня того ж року інспекція зупинила дію МУО, виявивши низку порушень. Зокрема, експерти зазначили, що формулювання «багатофункціональне» призначення є надто розмитим і не дає чіткого розуміння функціоналу приміщень, що ускладнює прийняття рішень без додаткових уточнень.

Також встановлено, що дві з трьох ділянок (площею 0,08 га та 0,186 га), включених до Детального плану території (ДПТ), розташовані в межах територій вулиць та доріг, де заборонено будівництво готельних, офісних або багатофункціональних об’єктів. Ще одна ділянка площею 1,19 га частково належить до зелених насаджень загального користування, а ДПТ не передбачає житлової забудови на цій території.

Ключовим порушенням стало невідображення в МУО факту віднесення трьох із чотирьох ділянок до зсувонебезпечних територій. За твердженням ДІАМ, це призвело до зсуву ґрунтів обсягом близько 1000 кубічних метрів 14 жовтня 2023 року під час підрізки схилу на ділянці 1,19 га. Роботи виконувалися з порушенням протизсувного режиму. Також у документах відсутні зазначення про обмеження використання землі через охоронні зони інженерних комунікацій та енергетичних об’єктів.

Аргументи суду та експертиза

Попри зауваження інспекції, КОАС відмовив у позові ДІАМ, який був поданий у травні 2024 року. Серед аргументів суду – результати судової будівельно-технічної експертизи та землеустрійного дослідження, які підтвердили відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні. ТОВ «Смарт-Девелопмент» також посилалося на свою попередню судову перемогу у справі щодо оскарження рішення ДІАМ про зупинення дії МУО.

Історія отримання земельних ділянок

Процес передачі земель почався у 2018 році. 20 вересня Київрада рішеннями №1442/5506 та №1438/5502 погодила передачу двох ділянок на вулиці Механізаторів, 3 (нині Генерала Шаповала) в оренду ТОВ «Смарт-Девелопмент» на 10 років. Перша ділянка (0,059 га) була виділена для будівництва багатофункціонального комплексу, готелю та офісів, друга (0,08 га) – для транспортної інфраструктури. 11 жовтня 2018 року міськрада рішеннями №1870/5934 та №1869/5933 передала компанії ще дві ділянки на вулиці Механізаторів, 1: одну (1,19 га) на 10 років, іншу (0,186 га) на 5 років для автотранспортного підприємства. Підставою для позаконкурентного отримання землі вказувалося володіння компанією нерухомим майном на цих територіях з 2011 року.

У 2019 році Департамент містобудування та архітектури КМДА видав МУО на проєктування будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення. У документі зазначено максимальну висоту будівель 223,9 метра, але поверховість не фіксувалася. У 2021 році ДАБІ видала дозвіл на будівництво, який передбачав забудову двох ділянок (1,19 га та 0,08 га) з загальною площею будівель 98,3 тис. кв. м, включно з апарт-готелем площею 18,2 тис. кв. м. Генпідрядником виступило ТОВ «Сігма-Білдинг».

Протести мешканців та зсув ґрунту

Будівництво викликало активний опір мешканців Солом’янського району. У грудні 2021 року почалися перші протести, а невдовзі після видання дозволу на будівництво на сайтах Київради та Президента з’явилися петиції з вимогою зупинити забудову та включити частину землі до Солом’янського парку. Мешканці скаржилися на зростання щільності населення, дефіцит шкіл та лікарень, а також на можливу вирубку дерев у парку для прокладання кабелів.

Кульмінацією став зсув ґрунту 14 жовтня 2023 року, який пошкодив пішохідну алею парку. КМДА вимагала від забудовника розслідувати причини та усунути наслідки. ТОВ «Смарт-Девелопмент» запевнило, що власним коштом усуне наслідки «форс-мажорної ситуації». Приблизно у 2022–2023 роках проєкт змінив назву з «CitiZen» на «Park Life», а девелопером стала група «РІЕЛ».

За даними порталу «ЛУН», комплекс має складатися з трьох будинків (16 та 22 поверхи, 741 квартира) та паркінгу на 486 машиномісць. Клас житла – бізнес.

Судові процеси щодо оренди та ДПТ

Окрім спору з ДІАМ, триває низка інших судових справ. У 2019 році прокуратура Солом’янського району оскаржила рішення Київради про передачу ділянки 0,059 га, посилаючись на те, що площа землі значно перевищує площу наявного майна компанії (22 кв. м), а ділянка перебуває в санітарно-захисній зоні. У квітні 2021 року Касаційний господарський суд задовольнив позов прокуратури, і ділянка повернулася в комунальну власність.

У грудні 2022 року ГО «Збережемо Солом’янський парк» подала позов про скасування дозволу на будівництво, аргументуючи це невідповідністю житлової забудови цільовому призначенню землі (громадська забудова). У червні 2024 року Шостий апеляційний адмінсуд зупинив дію дозволу на будівництво, а касаційний суд підтвердив це рішення, тим самим заборонивши будівельні роботи.

Також громадська організація оскаржувала затвердження ДПТ у частині ділянок на вулиці Генерала Шаповала. У липні 2025 року КОАС відмовив у задоволенні позову, але триває апеляційний розгляд.

Ще один важливий процес стосується скасування рішення Київради №1870/5934 про передачу в оренду ділянки 1,19 га. ГО стверджує, що частина землі належить до парку та комунально-складських територій, а отримання оренди без торгів було протиправним, оскільки мало стосуватися лише експлуатації існуючих будівель, а не нового будівництва. Ця справа «микає» між господарськими та адміністративними судами. У червні 2026 року Касаційний господарський суд знову направив справу на розгляд апеляційного суду.

Власники компаній-будівельників

ТОВ «Смарт-Девелопмент» зареєстроване у 2011 році. Керівниця – Тетяна Кравченко. Засновниками компанії є мешканці Києва Владислава Селюк, Нікіта Селюк, Александер Селюк, Деніс Селюк (усі мають громадянство Австрії) та Олександр Омельченко. Кінцевими бенефіціарами цього ТОВ є Владислава Селюк та Олександр Омельченко. Останній є сином померлого у 2021 році ексмера Києва Олександра Омельченка. Сам Олександр-молодший був народним депутатом IV-V скликань від партії «Наша Україна». Група компаній родини Омельченків включає понад 30 підприємств у сфері нерухомості.

ТОВ «Міськбудальянс» (співзамовник будівництва) зареєстроване у 2010 році. Власниками є Микола Терех (с. Короп, Чернігівська обл.) та Андрій Чихун (с. П’ятка, Житомирська обл.), який також є керівником компанії. До того, як співвласником став Терех, 50% прав на компанію належали Юрію Білогану (с. Сокільники, Львівська обл.), який зберігає вплив на компанію. Білоган також пов’язаний з групою «РІЕЛ»: він був власником ТОВ «РІЕЛ-Дірект» та директором ТОВ «Софіябудінвест». До 2024 року власником ПП «Студія-Лада» (співзасновник «Міськбудальянсу») був Роман Тарасюк, який був співзасновником ГО «Байкерський клуб «РІЕЛ», керівником якої був Ростислав Мельник – власник девелопера «РІЕЛ».